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    ——财富健康讲堂——

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    2019-11-27


    如果说,过去的城市发展,是一层层向外部扩张,那么,现在的城市建设则是一次次内在的有机更新。


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    纵观全世界,能令全球始终向往的城市,莫过于拥有璀璨梦想的纽约、历史繁茂的伦敦和充满浪漫风情的巴黎。然而,城市并不是生而辉煌,但凡追溯城市传奇的缘由,皆历经延绵不息的城市更新而来,才让其一直引领世界,令全球瞩目。


    当今世界城市,城市更新已经成为城市再次磅礴增长的内核,比如浩瀚不息的世界之都纽约,其大规模的城市更新始于20世纪50年代,经历过一次又一次的城市更新,最终成为世界之都。即便到了2019,纽约曼哈顿心脏地带,耗资250亿美元的哈德逊城市广场,一举刷新世界瞩目成为坐标,是当代城市更新的经典案例。


    世界如此,中国更是受益于城市更新,如上海由小渔村小城镇到1843年开埠逐渐演变为对标美国纽约的国际化大都市;深圳从小渔村演变为对标香港的国际现代城市;雄安新区从几个小县城或将发展成为国际绿色智慧城市,城市更新在中国所获得的巨大成功也是由来已久。 


    现阶段,随着经济发展和城镇化不断深入,国家已经进入了以满足人们“美好生活”为目标的新阶段,要求经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化,城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求,然而旧城建设用地不足,新城开发速度放缓,存量物业的改造运营逐步取代新建开发,城市也从增量时代进入了存量时代。城市发展也因此将进入快行轨道,其中一线城市开启存量焕新、内涵增值为特征的的城市更新4.0时代。城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新,以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代,城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用,成为下一轮城市发展的新增长点,成为企业转型升级持续性发展的主要动因。


    种种迹象表明,楼市下半场城市更新的时代已经到来,从迅猛扩张、强力外拓、快速跃起,慢慢转变成为向内里寻求成长,寻求内在的驱动力。当前,城市更新已经成为越来越热的讨论话题,几乎每一天,都有城中村改造进度更新的消息传来,“某巨无霸城中村被某大鳄拿下了”、“某巨无霸旧厂区开拆”、“又有哪一商家拿下连片的微改造工程”、“老城某片区更新规划方案出炉”等等。2018年年初,城市更新这个词条的百度搜索指数是500多万;2018年年底,其搜索量达到了1000多万;再到现在,这个词的搜索量又翻了一番,达到2000多万。   


    面对这个万亿级别市场,越来越多开发商争先恐后加入城市更新阵营,据广州公共资源交易中心的不完全统计,截至2019年5月,广州至少有195个城中村开启改造工作,大多数有开发商参与。品牌房企半数已参与到城市更新领域,合作与收并购在加速进驻,金融退出机制已逐步清晰化,目前,房企通过独立运作、收并购和合作三种方式参与城市更新。如佳兆业主要方式为独立运作,成立200多人的专业公司,强化城市更新的品牌内涵;中南、旭辉等主要以收并购为主,如中南建设出让深圳草埔旧改项目47%股权,旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目;碧桂园等主要以合作形式参与,通过成立平台公司:如碧桂园、美的地产分别与顺控集团成立城市更新平台,奥园与恒基在资源和产品上通过良好的优势互补进行合作。高和通过国内首单城市更新类REITs“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。各家房企虽然姿势不同,但步骤却很一致,看的出来城市更新已经是一片蓝海。对开发商而言,如果放弃这个机会,相当于放弃了下半场的入场券,楼市下半场的红利,也许就与之无缘了。


    城市从增长再进化到成长,这是个非常复杂的问题。因为,一个城市空间的经济学,代表集体的共同的命运。必须求得城市更新最大公约数:更新土地,要获得更高的产能;在这里居住的人们,要获得更大的幸福感;参与建设的投资方,要获得比较合理的利润;而政府决策者,还要为历史负责,为未来的人居留下空间。政府引导的“减量建设”,让城市更新有获得越来越多的政策红利机会,房企参与数量与深度均加大。随着城市的不断升级,城市更新已成为巨大的市场,这个市场最大的产业机会是“通过传统业态提升坪效,提升资产价值”和“通过服务升级获得线下持续流量,获得平台型价值”成为最多人认可的产业机会。城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展变化,不断成为企业持续保值增效的手段。具体来看,城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市,更新对象为旧村、旧厂和旧城更新,更新模式为城中村改造、工改商住、工改工、工改居等,更新领域主要是商业改造、办公升级、住房租赁、产业园区、内容更新、公益项目等。


    如果说,过去的城市发展,是一层层向外部扩张,那么,现在的城市建设则是一次次内在的有机更新。楼市的下半场,开发商别无选择,同样,对于多年来长期关注和重点服务房地产行业的qy8千赢国际app版财富来说,也是别无选择,只有共同参与到城市更新这新一轮的盛会当中,才能及时把握政策红利的时机,给客户创造持续稳定的财富增长。几年前,qy8千赢国际app版财富就提前重点关注和服务比如重庆、深圳等地城市更新业务,收获了不少成绩,也培养了专业的团队,并积累了丰富的资源和经验,希望能为广大民众的“美好生活”贡献自己的一份力量。


    总之,“美好生活”的追求越发深入人心,带来了城市更新由量变到质变发展的良机,城市更新作为城市生长的新力量,在变与不变之间挖掘、创造城市更高层次的价值,推动城市人口、产业、文化、生产要素的更高阶的演进。



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